За или против високите сгради в София?

Това не е въпрос с еднозначен отговор - иска дебат, мнения и решения.

Първо да изясним какво наричаме 'високи' сгради. Това са сгради с височина значително по-голяма от тази на прилежащия квартал и на околните постройки. Те са икономически обосновани от високите цени на земята и застроената площ в централните градски части. От урбанистична гледна точка високи сгради се поставят на определени места в градовете, където освен визуален ефект на кула (забележителност), те са достатъчно добре осигурени от транспорт и инфраструктура. Характерно за високите сгради е увеличването на гъстотата на населението в дадения район. Това значи, че населението (работещи, живущи, туристи) на дадена градска част се увеличва без да се увеличва площта й.

В София идеи за високи сгради са се появили още през 50-те години на XX-век. Резултатите - х-л Плиска, сградата на КНСБ, х-л Родина, х-л Кемпински, х-л Хемус и Парк-хотела т.н. В тогавашната урбанистична обстановка те не са създавали проблем с транспортното си осигуряване. В София не е имало толкова коли, а градския транспорт е бил с по-висока скорост.

В 2010г. ситуацията е различна. София е град с официално население 1'247'059 души през 2009. За съжаление на всички политици и граждани им е ясно, че тази цифра е нереална. Никой обаче не знае истинската - предположенията са за около 2 млн. В тази ситуация неконктролираното разрастване на града става особено видимо от състоянието на трафика в града. Броят на автомобилите регистрирани в София е около 740 хил., а за приходящите няма информация (източник [pdf]). Наличието на толкова много коли, евтиното или безплатно паркиране по улиците и липсата на градски паркинги прави наземния градски транспорт бавен и неефективен. Липсва алтернатива на колата - няма велосипедни алеи и институционална подкрепа на велосипеда като превозно средство, а за общински коли под наем е рано да говорим. Дори строящото се по план от 70-те години метро не е ясно дали ще облекчи много трудното обслужване на съществуващите сградни площи в града. Голям проблем остава факта, че неточната информация става база за определяне и на бъдещите възможности за мобилност на София, за което съм писал вече. Те са отправна точка и за урбанистично планиране. А докато не съществува задължителна адресна регистрация за живеещите и работещи в един град, никоя градска администрация не може да следи демографското движение на хора.


Така. Това въведение беше необходимо, за да погледнем обективно в каква градска среда с какви всъзможности и качества се поставя всеки един нов проект за висока сграда оттук нататък. И на базата на опита на София от последните 20 години може да се даде прогноза и за непреките последствия от него след като започне експлоатацията му. А именно - увеличаване на гъстотата на населението, увеличаване на хората, които всеки ден пътуват, увеличаване на трафика, неспособност на града да предвиди и реагира на тези процеси, изграждайки нова инфрасруктура, намаляване на комфорта на обиртаване в зоната. Вие знаете добре.

Конкретната причина да започна да пиша този пост е този нов проект на пл. Македония, представен в Строителство Градът. Собственикът е гръцката ТЕРНА, а проектът е на А.Д.А. Ако разгледаме проекта по-внимателно стават ясни следните цифри:

27-етажна сграда с РЗП 53'370m², от които 17'500 складови площи, останалото офиси и търговски. Паркинг обезпечението е 372 места в 6 подземни нива.

Ако грубо сметнем, че на човек се пада 15m² (ако вземем за референция Бизнес Парк София, където на площ 300хил m² има 20хил души дневно) това значи, че в тази сграда дневно ще има 2'500-3'000 човека - работещи и посетители. Трудно ми е да повярвам, че по-малко от 75% от тях няма да идват с коли. Оттам вече сами можете да прецените дали 400 паркоместа ще са достатъчни за този нов наплив от хора на пл. Македония. Който не паркира в подземния паркинг, ще има удоволствието да го направи в околните улици. Искам да обърна специално внимание и на идеята за 17'000m² складови площи в центъра на София, чието обслужване допълнително ще генерира трафик на товарни автомобили в зоната.

Евентуалният позитивен ефект от докарването на толкова допълнителни хора и прилежащите им транспортни средства на това място може да бъде само за околните бизнеси. Той обаче е съмнителен и недоказуем.

Високите сгради, строени в покрайнините на София имат доста по-добро транспортно обслужване, както и по-малък ефект върху не толкова гъсто населената среда. Строителството на такива продължава и в тези зони на града. Трябва ли това да се случва? Само такъв тип проекти ли биха могли да са печеливши и може ли градът да си ги позволи? Моментът на криза и спад на строителството трябваше да е удобния момент за преосмисляне на градските ценности. Въпреки това курсът, поет от арх. Диков, в който пазарът определя вида на града, гъстотата и населението му, продължва. Когато темата за пръв път се появи в медиите, Диков обяви, че града има достатъчно капацитет да поеме високи сгради. Така ли седят нещата 5-6 години след първите проекти?

Хайде сега е време да подновим дебата - трябват ли ни високи сгради и още повече такива в централни части с характерна градска тъкан? И то след уроците дадени ни от трафика в града и кризата в строителството.

Вижте и поста на Мартин Заимов - Расте, но... погрознява